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观点时评:“以租代售”能解决高库存难题?


2015/1/27 9:35:00

自从住房城乡建设部于1月中旬发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》之后,对于政府鼓励开发商用自身房源进行“以租代售”的讨论一直未有停歇,有表示看好的论点,也有不太乐观的看法。

回顾《意见》内容,除了强调“需要充分认识培育和发展住房租赁市场的重要意义,发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用”,支持从租赁市场筹集公共租赁房房源外,房地产企业和行业最关注的还在于“支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租”。

包括支持房地产开发企业改变经营方式,从单一开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业,在新建商品房项目中长期持有部分房源,用于向市场租赁;也可以与经营住房租赁的企业合作,建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。

对此,在楼市整体库存仍处于高位盘整状态,一片声浪表示2015年房地产企业主要任务是“去库存”的时候,业内最先的反应就是,“以租代售”无疑是促进库存去化的一项利好指示。

其中,万科集团高级副总裁毛大庆的言论可谓当中的代表,他还直言,“我是认同这个想法的”。

毛大庆1月16日在北京万科吉林松花湖项目的开幕仪式上,对包括观点地产新媒体在内的媒体表示,这个文件出来的背后因素之一,是城镇化速度在下降,政府现在关注的是怎么解决社会总库存,再过几年,现在的房屋套数供应量和已批未建的这些土地将使社会总库存不断增大。

更有人士直言,这是一举两得的政策,在用好区位的房源解决部分人群的居住问题之外,还可以帮助开发商去化库存。

但硬币总有两面,在去化加快的美好预期中,“以租代售”的配套政策也是不可或缺的一环,比如不同区位如何定价、如何制定租金政策等方面。

与此同时,由售变租,无疑使得开发商的资金回笼周期被大大拖长,在房地产开发商看来,“以租代售”难以推行的一个根本性原因还在于,财务成本超过10%,以及收益率不高等现实,让租赁成为“亏本买卖”。

对此,北京中介人士张大伟还算了以下一笔账,国内住宅出租的收益率在2%左右,即使是商业地产的投资回报率也才4%-5%,国内的高房价和较低的出租回报率,再加上房产税、所得税、物业管理运营成本等问题,“决定了开发商不会以出租持有房源的方式来解决去库存的难题”,因为开发商要考虑回报率的问题。

由目前的政策配套及市场观念看,“以租代售”的推广的确还有待论证。

在看到问题的同时,也有观点指出,房企可以经营租赁并且可以资产证券化,就能实现较快较多地去库存,对房企利好。

其实,住建部在《意见》中也有明确,积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点,通过发行REITs,可充分利用社会资金,进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应。

据1月26日市场消息,已暂停近7年的房地产REITs有望在今年上半年开启试点,这意味着,房地产行业将迎来直接融资时代。

但这是否能为“以租代售”打开局面,还需拭目以待。

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